Actualité du Droit Immobilier - Novembre & Décembre 2025

Bail d’habitation – Obligations – Délivrance – Jouissance paisible

Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail.

La persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.

3 e Civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357

Bail commercial - Vente de la chose louée – Droit de préférence du preneur à bail - Prescription de l’action en nullité

La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité.

L’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code.

3 e Civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767

Bail commercial – validité de la clause résolutoire portant mention d’un délai de prise d’effet de la clause inférieur au délai légal

Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du même code si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés. Ainsi la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle.

3 e Civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334

Bail commercial – validité de la clause résolutoire – Mention d’un délai de prise d’effet de la clause inférieur au délai légal

La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Une telle clause est donc réputée non écrite en son entier.

3 e Civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454

Bail commercial et vente de la chose louée – exclusion du droit de préférence du preneur à bail

Ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts

3 e Civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442

Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan – Notice annexée au contrat – Travaux mis à la charge du maître de l’ouvrage – Chiffrage des travaux d’équipement indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble nécessaires au raccordement aux réseaux publics

En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit mentionner le coût de tous les travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l’ouvrage.

3 e Civ., 11 décembre 2025, n° 23-21.280

Copropriété - Charges – Budget prévisionnel – Procédure de recouvrement

Si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.

3e Civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.315

Copropriété – Désignation du syndic – Durée

Est nulle une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à sa convocation.

3 e Civ., 6 novembre 2025, n° 24-12.526

Prescription acquisitive – Conditions – Titre non translatif de propriété.

Le règlement de copropriété n’ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre au sens de l’article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008

3 e Civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759, n° 24-15.828

Sous-traitant –Garanties obligatoires – Engagement de caution personnelle

Il résulte de la combinaison des articles 14 et 15 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 que si la caution peut limiter son engagement à une certaine durée ou l’affecter d’un terme extinctif, une telle clause n’est régulière, au regard des dispositions d’ordre public de cette loi destinée à assurer la protection du sous-traitant contre, notamment, le risque d’insolvabilité de l’entreprise principale, que si cette durée ou ce terme n’ont pas pour effet de priver le sous-traitant de la faculté de mobiliser la garantie avant que le prix de ses travaux mentionné dans le cautionnement ne soit contractuellement exigible.

3e Civ., 27 novembre 2025, n° 23-19.800

Sous-traitant – Rapports avec l’entrepreneur principal –Fourniture d’une délégation de paiement – Exceptions opposables.

La délégation de paiement exigée par l’article 14 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 étant limitée au montant des prestations exécutées par le sous-traitant, le délégué peut s’opposer au paiement des prestations qui n’ont pas été exécutées et dont le prix ne serait pas exigible.

Par ailleurs, le sous-traitant engageant, indépendamment de la délégation de paiement, sa responsabilité délictuelle à l’égard du maître de l’ouvrage à raison des malfaçons qui affectent les prestations sous-traitées, ce dernier peut opposer aux demandes du sous-traitant, par compensation, la créance qu’il tient de la mauvaise exécution des travaux sous-traités

Cette exception tirée des rapports entre délégué et délégataire ne relève pas de l’interdiction prévue à l’article 1336 du code civil.

3 e Civ., 27 novembre 2025, n° 23-21.762

Servitudes légales – Passage – Enclave résultant de la division du fonds

Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi qu’en application de l’article 684 du code civil, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique.

3 e Civ., 20 novembre 2025, n° 24-17.240

Vente immobilière – Continuation de l’assurance de plein droit au profit de l’acquéreur – mode de résiliation

Lorsque l’assureur n’a pas été informé de l’aliénation de la chose assurée, il peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie puis résilier le contrat, après avoir adressé à celui qui a aliéné la chose, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de lui, la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l’article L. 113-3 du code des assurances.

Après avoir constaté qu’une société, devenue l’unique propriétaire de l’immeuble assuré, n’avait averti l’assureur ni du changement de propriétaire du bien assuré ni de sa nouvelle adresse, puis retenu qu’il n’était pas établi que l’assureur avait eu connaissance du changement de propriétaire du bien assuré et de sa nouvelle adresse,  en adressant la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la dernière adresse connue de l’assuré qui avait aliéné l’immeuble, l’assureur avait régulièrement résilié le contrat.

2 e Civ., 6 novembre 2025, n° 23-13.984