Droit Immobilier - Actualité de jurisprudence - Janvier & février 2026

Bail commercial - Indemnité d’éviction – Prescription biennale de l’action en paiement – Mauvaise foi du bailleur

Le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l’article 145-9 du code de commerce met fin au bail. Le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction.

La mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité.

A compter de la date de prescription de cette action, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux. Son occupation sans droit ni titre constitue alors un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile.

3 e Civ., 12 février 2026, n° 24-10.578

Bail commercial - refus du renouvellement comportant offre d’indemnité d’éviction – point de départ de l’action en paiement

En cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé.

Le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond

3 e Civ., 12 février 2026, n° 24-18.382

Bail commercial - Charges récupérables – Effet de la communication tardive de l’état récapitulatif annuel –

Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.

3 e Civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270

Bail commercial - Justificatifs du montant des charges

Pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire, prévue par le dernier alinéa de l’article R. 145-36 du code de commerce, le bailleur doit les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition.

3e Civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982

Bail d’habitation - Restitution du Dépôt de garantie – Sommes à déduire – Indemnité pour occupation sans droit ni titre

Le bailleur d’un local d’habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l’indemnité d’occupation due par celui-ci lorsqu’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail.

3 e Civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758

Contrat de construction – Maison individuelle - Faculté de dédit réservée au maître de l’ouvrage – Nature de la clause fixant une indemnité forfaitaire de résiliation

La clause d’un contrat de CCMI qui autorise le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionne pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage.

Elle ne peut s’analyser en une clause pénale, mais constitue une clause de dédit, non susceptible de modération.

3 e Civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082

Copropriété – Charges –Procédure accélérée au fond – Attributions du président du tribunal judiciaire – Demande reconventionnelle

Lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions.
Il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.

3 e Civ., 15 janvier 2026, n° 24-10.778

Copropriété – Charges - Procédure de recouvrement – Procédure accélérée au fond – Mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires qui agit sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée.

Il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.

3 e Civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534

Saisie immobilière – Débiteur en liquidation judiciaire –

Lorsque l’ordonnance du juge-commissaire fixant la mise à prix, précisant les conditions essentielles de la vente et déterminant les modalités de publicité est passée en force de chose jugée à l’égard du débiteur, le liquidateur est, en vertu de l’article L. 641-9, I, du code de commerce, investi du droit de représenter le débiteur.

Il exerce seul les droits et actions concernant le patrimoine de celui-ci.

Dans ces circonstances, le débiteur n’a pas à être appelé à l’audience d’adjudication

2 e Civ., 5 février 2026, n° 23-11.503